Популярные вопросы о квартире
Каждый желающий может приобрести квартиру в индивидуальную собственность (лично для себя) или для двух и более лиц — в коллективную собственность. Во втором случае общая собственность может быть долевая или совместная.
• Общая долевая собственность
Своей частью общей долевой собственности владелец может распоряжаться абсолютно независимо, но с соблюдением права остальных совладельцев на преимущественный выкуп его доли собственности (п.2 статьи 250 ГК). Эта доля четко прописывается для каждого совладельца и может быть, например, 50% квартиры, 30% дома и т.п.
В общей долевой собственности доля каждого из собственников четко определена (например, 1/3 или 1/100 часть квартиры, 1/2 часть дома и т.п.). Своей долей собственник вправе распоряжаться независимо от согласия других собственников (с соблюдением права преимущественной покупки п.2 ст.250 ГК РФ).
• Общая совместная собственность (может быть только у супругов).
В этом случае доли квартиры или дома не определены, и владельцы пользуются всем имуществом сообща. При необходимости, при обращении одного из владельцев, доли каждого из супругов могут быть выделены, прописаны в письменной форме и заверены нотариально. Если стороны не приходят к взаимному соглашению, долю каждого определяет суд. Чаще всего доли каждого из супругов признаются равными (если законом не предусмотрены иные доли раздела). Сделки по жилью, находящемуся в общей совместной собственности, осуществляются по письменному соглашению всех собственников.
Вы можете купить квартиру и оформить ее лично на себя, а со своей женой заключить договор долевого участия.
Но при разделе имущества, статья 34 Семейного Кодекса, все имущество, которое супруги нажили на протяжении срока их брака, считается их совместной собственностью.
Поэтому, руководствуясь пунктом 2 статьи 39 Семейного Кодекса, при разделе квартиры (как и всего иного имущества) доли бывших супругов являются равными (50% на 50%), если в договоре долевого участия не прописаны иные доли.
Статья 292 Гражданского Кодекса РФ в своей третей части гласит, что переход права собственности на жилье к иному владельцу не может служить поводом для препятствия в пользовании квартирой или домом членами семьи прежнего владельца. Это относится и бывшему супругу (супруге) продавца жилого помещения.
Следовательно, собственник жилища может продать дом, без согласия бывшего супруга зарегистрированного в нем. Но это является большим обременением жилья. Новый покупатель, если такой найдется, не сможет на законном основании выписать из нее бывшего супруга. Право проживать в жилище будет за ним сохраняться, пока он внесен в домовую книгу как жилец данного помещения.
Поэтому до продажи квартиры или дома их супруг-владелец обязан выселить из жилья зарегистрированных в нем лиц. Пока они не перерегистрированы и не переехали на новую квартиру право на пользование прежним жильем за ними сохраняется. И не имеет значения, кто является новым владельцем квартиры или дома.
Налоговый Кодекс РФ устанавливает, что гражданин получающий доход от реализации недвижимости относится к налогоплательщикам и обязан уплатить по ставке 13% налог на доходы физических лиц. Базой налога является сумма, полученная при продаже квартиры или дома. Продавец сам рассчитывает сумму налога и уплачивает ее. По месту своего налогового учета физическое лицо представляет налоговую декларацию.
В соответствии со ст. 220 Налогового Кодекса продавец, владевший квартирой менее 3 лет, пользуется льготами и получает право на имущественный налоговый вычет до 1 млн. рублей.
Вместо вычета продавец недвижимости может уменьшить на ту же сумму. Эта сумма определяется в Кодексе как подтвержденные документами расходы, понесенные им при покупке квартиры в новостройке.
Загородная недвижимость
Число сделок с загородной недвижимостью быстро растет, соответственно увеличивается и число ошибок при оформлении таких сделок. Поэтому нужно быть очень внимательным при встрече с продавцами загородных домов и очень внимательно изучать представленные ими документы.
Нужно знать весь перечень документов на приобретаемую загородную недвижимость. Это: 1. Правоустанавливающие документы на жилище.
К этому разделу относится свидетельство о госрегистрации права собственности и акт комиссии о сдаче в эксплуатацию данного дома.
В виде альтернативы они могут быть заменены на договор купли-продажи, мены, свидетельство подтверждающее факт дарения или государственной регистрации права.
2. Технический паспорт домовладения.
Документ общий, но имеет несколько частей: планы земельного участка, описания зданий или сооружений на участке домовладения, назначение земельного надела, общая стоимость зданий и их техническое состояние. На паспорте должна быть печать областного БТИ.
3. Технический паспорт здания с поэтажным планом на каждое строение, находящееся на участке.
4. Выписка из домовой книги.
В выписке должны быть указаны все лица зарегистрированные на этой жилой площади.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на него. Земля, на которой расположено домостроение, выставленное на продажу, должна быть юридически законно оформлена и быть в собственности у продавца. Такое право принципиально отличается от права постоянного пользования участком или пожизненно наследуемого владения им.
6. Кадастровый план земельного участка.
Документ может быть получен собственником в районном отделе управления Госкомзема. В кадастровый план вносятся план границ участка, категория земель, разрешение на использование участка, его цену, общую занимаемую площадь и описание правообладателей.
Законодательство не требует от вас смены документов.
Предполагается, что иные ваши документы будут подтверждать то что у вас другая фамилия. Это:
• Паспорт на новую фамилию;
• Ваше свидетельство о рождении;
• Свидетельство о браке или о смене фамилии из ЗАГСа.
Менять документы о праве на недвижимость (договора, свидетельство о праве собственности) не требуют замены. В законе нет положений о том, что регистрационные органы выдавали новые свидетельства о праве собственности при смене гражданами фамилий.
Да, Семейный Кодекс РФ утверждает, что второй супруг должен дать свое согласие на сделку, покупку загородной недвижимости. По закону такое согласие должно быть нотариально удостоверено.
Документ должен включать паспортные данные каждого супруга, подтверждение регистрации брака (номер брачного свидетельства) и данные по объекту покупки (во избежание ложных толкований).
В вопросе правильного оформления согласия большую помощь могут оказать нотариусы. Так как в составлении подобных документов требуется большой опыт.
Земельный налог относится к местным налогам. Платят его граждане, которые владеют участком по праву собственности, лица которые имеют право постоянного (бессрочного) пользования недвижимостью и те кто владеет ней по праву наследуемого владения.
Вводится налог (и прекращает свое действие) на основе актов представительской власти муниципальных образований.
Землевладельцы платят налог ежегодно, а его величина рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости земли.
Налоговые ставки не могут быть выше:
• 0,3% от кадастровой стоимости участка:
— если они отнесены к участкам сельхозназначения или используются по аналогичному назначению, хотя и расположены в населенных пунктах;
— на этих участках расположены объекты ЖКК или жилищным фондом;
— участков земли приобретенных и используемых для нужд личного подсобного хозяйства, а также для жилищного строительства.
• 1,5% для всех прочих земельных участков.
Для физических лиц налоговые службы сами рассчитывают суммы налогов, которые нужно будет оплатить. Информацию, необходимую для проведения расчетов, они запрашивают в органах кадастрового учета. Владельцам недвижимости высылается уведомление по специальной форме, в котором указана сумма оплаты налога за год.